蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個(gè)完整會(huì)計(jì)年度，招商蛇口交出了一份“增收不增利”的成績單：2024年，公司營收微增2.25%至約1789億元，但歸母凈利潤卻驟降36%至約40.4億元。
而在2024年收縮拿地規(guī)模后，今年以來招商蛇口在核心城市高溢價(jià)補(bǔ)倉。這種“保守與激進(jìn)并存”的戰(zhàn)略能否扭轉(zhuǎn)盈利頹勢？在毛利率下滑、存貨減值超60億元的現(xiàn)實(shí)面前，蔣鐵峰又將如何破解高溢價(jià)拿地后的去化壓力以及利潤下滑的難題？
制圖/寇德娜
毛利率下滑與計(jì)提減值拖累利潤
年報(bào)顯示，2024年，招商蛇口營業(yè)收入1789.48億元，同比增長2.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤40.39億元，同比下降36.09%；扣非歸母凈利潤約為24.49億元，同比下降57.27%。營收實(shí)現(xiàn)小幅微增，但利潤卻出現(xiàn)大幅下滑，表現(xiàn)為“增收不增利”。
同時(shí)，招商蛇口多個(gè)盈利指標(biāo)也出現(xiàn)下降，凈利率從2023年末的5.20%下滑至2.34%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率從2023年末的6.04%下滑至3.36%。此外，每股收益0.37元，同比減少43.08%。綜合來看，其2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)并不理想。
對(duì)于利潤下降，招商蛇口方面給出的解釋是：主要系受行業(yè)整體下行影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目減值準(zhǔn)備同比增加所致。
具體來看，2024年，招商蛇口綜合毛利率14.61%，而上年同期為15.89%。尤其是公司計(jì)提資產(chǎn)減值及信用減值損失達(dá)到60.34億元，遠(yuǎn)超歸母凈利潤40.39億元；其中存貨減值達(dá)到35.75億元，占比超過一半，主要因部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期。
事實(shí)上，無論是毛利率，還是存貨減值，都與房地產(chǎn)市場下行不無關(guān)系，公司銷售量價(jià)承壓。
對(duì)此，在業(yè)績說明會(huì)上，蔣鐵峰解釋稱，公司這幾年一直在修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，把一些不良的存貨資產(chǎn)積極地進(jìn)行處置，此次計(jì)提60億元減值規(guī)模，也是基于提前釋放風(fēng)險(xiǎn)。
招商蛇口2024年業(yè)績說明會(huì)現(xiàn)場。圖/直播視頻截圖
土地投資從“廣撒網(wǎng)”到聚焦十城
面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)變局，招商蛇口調(diào)整了土地投資策略。2024年，其收縮拿地規(guī)模，全年僅拿地26宗，對(duì)比2023年拿下的55宗地塊，縮水52.7%，這26宗地塊總計(jì)容建面約225萬平方米，總地價(jià)約486億元，權(quán)益支付地價(jià)約為335億元，權(quán)益拿地金額占比為68.9%。
除了土地投資急速收縮外，更為明顯的變化是，招商蛇口投資布局從過去70城收縮至30城，又進(jìn)一步聚焦10個(gè)核心一、二線城市。在“以銷定投”策略下，2024年，招商蛇口核心10城的投資金額占比90%，一線城市的投資占比為59%。
在2024年拿地宗數(shù)“腰斬”之后，2025年為了確?！安皇佟保泳o高溢價(jià)補(bǔ)倉是招商蛇口給業(yè)界最為直觀的感受。在重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的土拍中，招商蛇口積極拼搶，代價(jià)是高溢價(jià)拿地，甚至拿下城市或板塊的“地王”。
僅從今年3月份看，招商蛇口斥資26.6億元，以樓面價(jià)約3.19萬元/平方米拿下上海嘉定新城板塊“地王”，溢價(jià)30%；隨后又以總價(jià)27億元、溢價(jià)率70.4%拿下成都高新區(qū)一地塊，并以3.17萬元/平方米刷新成都樓面價(jià)紀(jì)錄。
此外，去年9月，經(jīng)過163輪激烈競爭，招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體以56.6億元、溢價(jià)率31.2%，摘得“全國樓面價(jià)第二高”（11.4萬元/平方米）的曹家渡“地王”。
而在今年3月18日北京海淀樹村地塊的爭奪中，招商蛇口是與中海地產(chǎn)博弈到最后的房企，雖然歷經(jīng)近3個(gè)小時(shí)、265輪競拍，該地塊最終由中海地產(chǎn)競得，但也足見招商蛇口在土地市場的激進(jìn)表現(xiàn)。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從2025年1月份房企新增貨值來看，招商蛇口以179億元新增貨值占據(jù)榜單第一。1-2月份，招商蛇口新增土儲(chǔ)貨值達(dá)到247億元，相當(dāng)于去年新增貨值的36%，排名全國第五，僅次于華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂、綠城中國。
不過，高價(jià)拿地一直被行業(yè)所詬病，“面粉”炒得過高，“面包”能否賣上價(jià)格？高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)如何消化？
對(duì)此，蔣鐵峰提到，進(jìn)一步搶占核心市場，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，聚焦核心城市和核心區(qū)域，這是頭部房企的普遍策略?！按蠹业膿?dān)憂不無道理，但我們首先需要在有市場需求的地方發(fā)展，在這個(gè)地方拼的是能力和產(chǎn)品。只要你的產(chǎn)品做得好，客戶就會(huì)選擇你，這是我們需要不斷努力改善和提升的方面。”
蔣鐵峰提到，2024年至今，招商蛇口已獲取的20多宗土地，毛利率預(yù)估較高，能達(dá)到15%或者20%以上，未來有望成為銷售業(yè)績、結(jié)轉(zhuǎn)利潤的重要來源。
高溢價(jià)土地能否貢獻(xiàn)高利潤還是未知數(shù)
蔣鐵峰在2023年9月接棒許永軍出任董事長后，力圖重塑招商蛇口的競爭力。不過，在行業(yè)整體利潤下行的背景下，這位掌舵者能否帶領(lǐng)公司穿越周期，仍需時(shí)間驗(yàn)證，尤其是高溢價(jià)土地能否兌現(xiàn)高利潤還是未知數(shù)。
圍繞著企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，蔣鐵峰提出了打造“綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”的企業(yè)轉(zhuǎn)型愿景，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)。但在2024年，招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收1563.61億元，占公司總營收比重高達(dá)87.39%。因此，招商蛇口要全力守穩(wěn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，加快存貨去化速度，市場銷售仍在主導(dǎo)企業(yè)的命運(yùn)。
對(duì)于今年的銷售安排，招商蛇口表示，預(yù)計(jì)2025年可售貨值為3250億元，其中79%為住宅項(xiàng)目，貨值當(dāng)中有93%都位于強(qiáng)30城市范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)上市節(jié)奏為上下半年各50%。但是下半年也不排除會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年拿地、當(dāng)年入市的項(xiàng)目。
在業(yè)績說明會(huì)上，蔣鐵峰還透露了“四個(gè)不失”（不失誤、不失血、不失速、不失志）穩(wěn)字訣。其中，“不失誤”是指對(duì)政策、形勢的判斷以及戰(zhàn)略方針不能出現(xiàn)失誤，包括不拿錯(cuò)一塊地等；“不失血”是指通過保持充足的現(xiàn)金流確保公司生存能力；“不失速”則是指營收和利潤保持一定規(guī)模。
對(duì)于招商蛇口來說，如今的高溢價(jià)拿地項(xiàng)目需警惕定價(jià)與去化風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在行業(yè)筑底階段，去化壓力不容忽視。雖然公司聚焦核心城市的策略符合行業(yè)趨勢，但利潤修復(fù)仍需依賴銷售端的持續(xù)回暖；若銷售端無法匹配預(yù)期價(jià)格，或?qū)⑦M(jìn)一步擠壓利潤空間。此外，減值風(fēng)險(xiǎn)的釋放雖有助于輕裝上陣，但也反映出市場下行壓力下的資產(chǎn)質(zhì)量隱憂。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利
